2021年12月中央經濟工作會議首提新發展（zhǎn）模式。針對房（fáng）地產原有發（fā）展模（mó）式暴露出的問題，市場普遍（biàn）認為需要在（zài）供地模式、住房供應模式、融（róng）資模式（shì）、開發模式等方麵做出一係列方向性調整。在供地模式上，要逐步完善人地掛鉤的土地出（chū）讓政策，提高土地（dì）率；要厘清存量建設用地規模和現（xiàn）狀，控（kòng）製增量，盤活存量；加快集體土（tǔ）地入市步伐（fá），形成多元化供地，穩地價穩房價。在融資模式上，要拓寬房企融資渠道，擴大直接融資比重，加速發展REITs等多種融資模式，降低金（jīn）融係統風（fēng）險。在住房供應模式上（shàng），加快建立和完善（shàn）住房保障體係，大力發展（zhǎn）以保（bǎo）障性租賃住房為主的（de）租賃住房市場，落實（shí）「租購（gòu）同權」；逐漸取消（xiāo）商品房預售製度，避免房地產項目爛尾造成的金融風（fēng）險和（hé）人（rén）民財產風險。在（zài）房地產存量（liàng）運營模式上，引導企業（yè）從（cóng）增量開發轉向存量運營，提高運營能力，逐漸擺脫高杠杆、高負債、高周轉的開發（fā）模式。
（一）物業服務
疫情期間物業（yè）公司深入小區治理為物業公司增加了新的競爭力，同（tóng）時由於政策支持力度不斷加大（dà）， 疫情以來中央層麵陸續發文支持和鼓（gǔ）勵物（wù）業服務業發展，支持發揮物（wù）業服務在城市治理、生活（huó）服務中的重要作用，未來房企物業服務（wù）將持續快速發展。據測算，到（dào）2030年全國（guó）住宅和非住宅物業管理麵積分別為272、117億平，總體市（shì）場規模2.13萬億元，其中，基礎（chǔ）物（wù）業服務（wù）市場規模1.55萬億元、增值服務0.58萬億元。
受益於資本推動，商品房交付規模擴大，非住宅領域進一步放開（kāi）以及城市服務、增值（zhí）服（fú）務等新業態的湧（yǒng）現，近年來我國物業（yè）服務營收增幅逐年（nián）擴大。2021 年56家上（shàng）市物業企（qǐ）業披（pī）露的年報顯示，全年合計實現營（yíng）業（yè）收入1811億，同比（bǐ）增長50.53%，全年（nián）合計實（shí）現歸母淨利潤227億，同比增加50.0%，近年（nián）來維持較高的增速。
目前物業服務收入主要包括基礎物業管理、小（xiǎo）區（qū）增值、非業主增值、其他服務收入。隨著中高頻、剛需型生活服（fú）務（wù）滲（shèn）透率提高以及產品和服務體係能力（lì）的提升，小（xiǎo）區增值服務仍有較大（dà）發展（zhǎn）空間。
從行業（yè）整體（tǐ）發展機遇來看，一方麵，目前物業公司的增（zēng）值服務正處在快速探索與發展階段，覆蓋的業（yè）態逐漸增多，行業空間的上限在不斷（duàn）提（tí）升，未來物業行業（yè）的業（yè）務範圍（wéi）將持續延伸，從傳統的住宅物業管理，到商業、公共、基礎設施，乃至（zhì）片區、城市的（de）綜合管理，從基礎服務，到設施服務，再到資產服務。另一方麵，物業（yè）服務行業整體的管理經營依舊比較粗放，中後台數字化程度仍有較大提升空間，未（wèi）來行業（yè）的運營能力和盈利（lì）能力有望隨著科技（jì）化升級迎來進（jìn）一步的改善。
（二）租賃住房業務（wù）
政府（fǔ）「租售並舉」的頂層政策明確（què），人口加速向大城市和區域聚集，我國住房租賃市（shì）場有望（wàng）持續穩定增長，相關（guān）市（shì）場預測，到2025年我國住房（fáng）租賃市場規模有望達（dá）到3.28萬億，年複合增長率（lǜ）為7.99%。頂層政策方（fāng）麵（miàn），持續（xù）加大對租賃住房的支持力度。國務院辦公廳印發（fā）《關於加快發（fā）展保障性租賃住房的意見》， 要求（qiú）擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。同時，基（jī）礎設施公募REITs將保障性租賃住房納入（rù）試點（diǎn）範（fàn）圍。各地實施規劃和扶持政策也相繼落地，深圳市人才安居集（jí）團項目正式（shì）申報，成為全國（guó）首單正式（shì）申報的保障（zhàng）性租賃住房REITs項（xiàng）目，北京、上（shàng）海、重慶等（děng）多地已有保障性租賃住房REITs試點項目正（zhèng）在推（tuī）進（jìn）中，預計未來將有更多保障性租賃住（zhù）房REITs 項目湧現出來。人口流動方麵，一是我國人（rén）口加速向大城市和區域聚集（jí），住（zhù）房需求持續（xù）增加。全國第七次人口普查調查結果顯示，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口超1700萬，其中，深（shēn）圳和廣州的外來人口（kǒu）與（yǔ）城市（shì）總人口的比例分別（bié）為69%和50%；上海和北京的外（wài）來人口（kǒu）占比也達到42%和39%，超大城市住房需求持續（xù）增加。二是市轄區內人口流動性增強，推動（dòng）租賃（lìn）住房需求擴大（dà）。2020年市轄（xiá）區內人戶分離人口（kǒu）規模（mó）約（yuē）為1.17億，與2010 年的0.4億相比增加了約0.77億，增長192.7%。
從行業整體（tǐ）發展機（jī）遇來看，目前中（zhōng）國的住房租賃市場主要分為市場化（huà）租賃市場（chǎng）和保障型租賃市場，其中，市場化租賃（lìn）市場按產權集中度分（fèn）為分布式和集中式兩種，仍以質量良莠不齊的C2C為（wéi）主，品牌化、機構化（huà）長租公寓占比極（jí）低，遠（yuǎn）低於美國、日本等成熟市場，因此產權集中、便於標準化運營和管（guǎn）理的集中式長租公（gōng）寓受到越來越多市場參與者的關注，並（bìng）且是未來供應的（de）主要類型（xíng）。
（三）輕資產代建業務
我國代建起源於政府代（dài）建，近年來商（shāng）業代建伴隨房地產行業的發展而迅速（sù）擴容且具備增長潛力，目前已呈現（xiàn）政府代建、商業代建、資本（běn）代建三足並存的局麵。根據中指院數據，2010-2020年中國房地產代建市場單年新簽合約（yuē）項目數量及建築麵積（jī）年複合增速均超24%， 預計2025年國內代建潛在市場麵（miàn）積有望增至9.1億平（píng）。2021年中國代（dài）建行業為4.8%的滲透率，而（ér）按照歐美（měi）國家30%的滲透率預估（gū），中國代建行業（yè）仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。目前百強房企中共有38家房企進入代建賽道（dào），隨著（zhe）其它房企陸續加入，代建市（shì）場將有更多的競爭者（zhě）。
代建的本質是提供項目運營服務的輕資產模式，利潤率較高（gāo），在（zài）市場震蕩期受波及影響較（jiào）小。以行業龍頭綠（lǜ）城管理和中原建業為例，2021年兩家上市企業的淨利潤增速分別為31.9%及13%；毛利也（yě）維持在（zài）高位水平： 中原建業維（wéi）持著59%的淨利潤率，綠城管理2021年毛利率為46.4%。
從行（háng）業整體發展機（jī）遇來看（kàn），政府代（dài）建方麵，政策鼓勵的城市基礎設施建設、城市更新（xīn）及保障性（xìng）住房等亦有望帶來代建存量及增量拓展市場。商業（yè）代建方麵，集中供地和前期政策收緊，一（yī）方麵，中小型企業生存壓力增大，與知名度高的代建公司合作，有助於提高其（qí）市場知名度和市場競爭能力；另一方麵，2021年以來行業深（shēn）度調整，眾多開發經驗（yàn）不足的地方國企和城投公司大量（liàng）拿地，為代建行（háng）業發（fā）展提供潛在動（dòng）力。資本（běn）代（dài）建方麵，隨著金融機構參與出（chū）險及高壓（yā）房企資（zī）產處置，代建企業可將專業優勢與金融機構的資金優勢相結合，實現雙贏。
（四（sì））城市更新業務
近年來，我國城市化進程不斷加快，人口持（chí）續地向都市圈湧入，不少城市（shì）麵（miàn）臨開發強度日趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀，在城市規模有限的背景下， 我國大城市增量土地供應越來越少，尤其是一線城市已從增量時代進入存量（liàng）時代，城（chéng）市改造成為推動城市發展和土地高效利（lì）用（yòng）的重要渠道和新增長點。據克而瑞數據顯示，截至2021年上半年度，TOP50房企（qǐ）中有超過60%已進駐城市更新板塊（kuài），同時近九成房（fáng）企城市（shì）更新項目占總（zǒng）土儲比例（lì）已集中在15%-30%之間。
整體上看，城市改造項目相比純淨地開發而言， 盈利能力突出，但也存在開發周期長，周轉慢（màn）的特點。城市改造項目存在複（fù）雜的（de）利益關（guān）係（xì），新涉及主體眾多，政府、企（qǐ）業、公眾（zhòng）反複博弈，操作難度大，因此土（tǔ）地成（chéng）本相對較（jiào）低，針對個別項目，政府甚至會給開發商（shāng）相應的補貼，鼓勵企業參與，且可以（yǐ）回避依賴招拍掛等競爭激烈的高（gāo）價（jià）拿地模式，實（shí）現具成本優勢的高質量土地儲備。
從整體發展機遇來看，一方麵，一二線城市是城市改（gǎi）造重點。其中，珠三角城鎮化率已經（jīng）達到（dào）了86.28%，城（chéng）鎮化已經（jīng）進入成熟階段，深圳和（hé）廣州的政策體係最（zuì）為完善，東莞、中山、惠州、佛山、肇慶等（děng）緊隨其（qí）後，目前（qián）已基（jī）本進入（rù）政策調整和（hé）完善期。此外。長三角地區成（chéng）長率普遍超過70%，以上海為龍頭發展迅速，南京、杭州、無錫等地相繼發力；北京（jīng）、天津、石家莊正在穩步推進。另一方麵（miàn），央企、國企具備多重優勢。受限於城市更新業務周期長、資金回流（liú）慢的特點，即便收益可觀，賽道內房（fáng）企也承受著較大的資金（jīn）壓力，非規模房企亦是不（bú）敢輕易嚐試，多（duō）重（chóng）因素迭加下，城市更新（xīn）項目的融資問題亟待（dài）解決，目前仍以央企、國企為（wéi）主。
（五）「住」以外的資產運營業務
在行業強管控的背景下，未（wèi）來房企通過開發銷（xiāo）售業務盈利（lì）的難度加大，通過資（zī）產運營提升盈利（lì）和融資能力的重要性將進一步凸顯。在「住」以外的不（bú）動產運營、管理及服務領域，業態可以是全方位的，不僅是購物中心、寫字樓、產業園、酒店、停車場，還有學校、醫院、公共（gòng）交通設施、文化活動場所、企業或機構總部、從景區、園區到河道的各類公共空間，都需要管理。與這些業（yè）態發生（shēng）關聯的機構與人群，都需要各種服務（wù），包（bāo）括這些業（yè）態的業主/持有者，或者使用者/租戶，以及在業態裏工作、生活，從事經濟、社會（huì）、文化活動的機構與（yǔ）人（rén）群。
